주거환경개선사업이란?

도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

대상구역

• 1985.6.30 이전에 건축된 무허가건축물 등으로서 노후·불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
• 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전의 노후불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
• 주택재개발구역안 토지면적 50% 이상의 소유자와 토지등소유자의 50% 이상이 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
• 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
• 노후·불량건축물이 밀집되어 주거지의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

사업시행방식

• 시장·군수가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법
• 시장·군수 또는 주택공사등이 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
• 시장·군수 또는 주택공사등이 환지로 공급하는 방법

사업시행자

정비구역 지정고시일 현재 토지등소유자의 2/3이상의 동의를 얻어 시장,군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있음 다만, 천재·지변 등의 불가피한 사유로 긴급한 사업의 시행이 필요한 경우 주민동의 없이 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정할 수 있음

주택의 공급

• 분양주택
  • 공급대상 및 순위
    • 1순위 : 기준일(정비구역 지정을 위한 공람공고일 또는 시장·군수가 시·도지사의 승인을 얻어 별도로 정하는 날) 현재 당해 주거환경개선구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 구역안에 거주하고 있는 자
    • 2순위 : 기준일 현재 당해 구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자(법인인 경우에는 사회복지를 목적으로 하는 법인에 한한다)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자
    • 3순위 : 기준일 현재 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
    • 4순위 : 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 당해 시장·군수가 인정하는 자
  • 주택의 규모

    전용면적 85㎡이하로 하되, 시장·군수가 인정하는 경우 총 건설호수의 10% 범위 안에서 85㎡ 초과 주택 공급 가능

• 임대주택
  • 공급대상 및 순위
    • 1순위 : 기준일 3월전부터 보상계획 공고시까지 계속하여 당해 주거환경개선구역 또는 다른 주거환경개선구역안에 거주하는 세입자
    • 2순위 : 분양주택 공급 1,2순위에 해당하는 자로서 주택분양에 대한 권리를 포기한 자
    • 3순위 : 분양주택 공급 4순위에 해당하는 자
  • 주택의 규모
    • 공공임대 : 전용면적 85㎡ 이하
    • 국민임대 : 전용면적 60㎡ 이하

임대주택건설을 위한 국·공유지의 임대

시장·군수 또는 주택공사등이 주거환경개선사업 또는 주택재개발구역내 임대주택을 건설하는 경우 사업지구 내 국·공유지 임대 가능

국·공유지 처분

• 주거환경개선구역내 국·공유지는 사업시행자에게 무상양여
• 주거환경개선구역내 국·공유지를 매각하는 경우 당해 점유자 또는 사용 자에게 평가금액(사업시행인가의 고시일 기준)의 80%로 매각

사업시행절차도

1. 도시및주거환경정비 기본계획 수립 (서울특별시장)
   • 주민공람(14일이상)
   • 지방의회 의견청취
   • 지방의회 의견청취
2. 정비계획수립 및 정비구역지정 신청(구청장)
   • 주민공람(14일이상)
   • 지방의회 의견청취
3. 정비계획수립 및 정비구역 지정
   (지구단위계획수립 간주) (시장)
   • 지방도시계획위원회심의
4. 시행자 지정 (구청장)
   • 토지등소유자 2/3이상 동의
5. 사업시행인가
   (다른 법률 인·허가 의제처리) (구청장)
   • 주민공람(30일이상)
   • 건축심의등 관계기관 협의
6. 토지등 보상
   • 임시수용 또는 이주
7. 착 공
8. 주택공급
9. 준공 및 입주

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