주택재개발사업이란?

정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

대상구역

• 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있 는 지역
• 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
• 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

조합설립추진위원회 구성

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을 받아야 함 (주택재건축사업도 동일)

조합설립

• 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 함
• 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함 (주택재건축사업도 동일)
• 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함 (주택재건축사업도 동일)

사업시행자 (주택재건축 사업도 동일)

• 주택재개발사업은 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 건설사업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자, 주택법 제12조제1항의 규정에 의한여 건설업자로 보는 등록사업자 또는 신탁사업법에 의한 신탁업자와 주식회사 한국감정원과 공동으로 이를 시행
• 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 이를 시행
• 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정 할 수 있음
  • 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
  • 정비구역 지정후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때
    (단, 주택 재건축사업은 제외)
  • 도시계획사업과 병행한 정비사업
  • 순환정비방식에 의한 정비사업
  • 사업시행인가가 취소된 때
  • 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
  • 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
    조합은 사업시행인가후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정
  • 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방

시공자의 선정

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정
※ 공공관리 적용 정비구역은 사업시행인가 후 공공관리 시공자 선정기준(서울특별시 고시 제2010-326호)에 따라 조합총회에서 시공자 선정

사업시행인가

• 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
• 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.

관리처분계획

• 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분 양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음(주택재건축사업도 동일)
• 관리처분계획 주요기준
  • 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
  • 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
  • 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균
  • 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

이전고시 절차

준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능

청산금

• 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
• 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능

사업시행절차도

1. 도시및주거환경정비 기본계획 수립 (시장)
   • 주민설명회
   • 주민공람(30일 이상)
   • 지방의회 의견청취
2. 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 (구청장 →시장)
   • 지방도시계획위원회 심의
3. 정비계획수립 및 정비구역 지정 (지구단위계획수립 간주) (시장)
   • 지방도시, 건축공동위원회심의
4. 조합설립추진위원회 (토지등소유자 1/2이상 동의) (구청장 창립총회 →)
   • 정비사업전문관리업자선정
5. 조합설립인가 (토지등소유자3/4이상 및 토지면적 1/2이상 동의) (구청장)
6. 사업시행인가 (다른 법률 인·허가 의제처리) (구청장)
   • 주민공람(14일 이상)
   • 건축심의등 관계기관 협의
7. 분 양 신 청 (30일이상) →)
   • 토지등소유자 공람
8. 관리처분계획인가 (30일이내 인가여부 결정) (구청장)
   • 보상 및 이주
9. 착 공
   • 주택공급
10. 준공 및 입주
11. 이 전 고 시
12. 청 산

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