홍제동 9-81구역은 3개의 마을이 여러 차례 사업을 추진하였으나, 진행되지 못해 노후화되던 인왕산 자락 마을이다. 신속통합기획기획은 인왕산을 회복하고 원지형과 원주민을 고려하는 계획을 수립하여 도시와 자연, 마을의 기억을 잇는 홍제동으로 재탄생하게 된다. 마을의 길과 추억의 장소들을 남기고 인왕산 변에는 공원을 조성하여 훼손되었던 인왕산 자락을 회복해 인왕산의 경관과 자연을 복원시키는 것을 목표로 하였다.

1

생활공간이 연결되는 하나의 마을

3개의 마을이 하나가 되어 용도지역을 3종으로 상향시키며 인왕산 경관을 고려한 높이 계획으로 공공성과 사업성의 균형을 맞췄다. 또한,  기존 내부순환도로 진입램프로 불편했던 진출입체계는 세검정로3길과의 교차로 형성 및 내부순환도로 하부도로 확폭으로 교통체계를 개선했다.

2

인왕산 능선으로 열리고 산세를 잇는 경관

내부순환도로와 주출입구(세검정로-세검정로4길교차로)에서 20m 통경축이 확보되도록했고 인왕산 능선을 고려한 높이 계획으로 산세를 닮은 건축계획이 이루질 수 있도록 했다. 또한, 대상지 주변 여건들을 고려한 건축 영역별 특화계획으로 주민의 프라이버시와 정온한 주거환경을 확보하였다. 

3

홍제천에서 인왕산까지 층층이 자리잡은 단지

105m의 표고차를 가진 단지의 특성을 고려해 절성토를 최소화하고 가로마다 특성을 담아 각 가로변에서 필요한 시설(근린생활시설, 커뮤니티시설, 마당 등)을 배치하여 쾌적한 보행환경을 조성했다. 또한 기존 대상지 내에 위치했던 공공시설의 복합화하여 지역주민들과 공유하는 단지를 조성하고자 했다.

 

<계획내용>

구분	내용	비고
구역명	홍제동 9-81 주택정비형 재개발	-
대상지 위치	서대문구 홍제동 9-81일대	-
구역면적	134,565.1㎡	-
용도지역	제1, 2(7), 2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역	-
용적률/높이	275.6% / 최고 30층(세검정로변 170m, 그 외 140m)	-
정비기반시설 등	도로, 공원, 녹지	-
용도계획 및 주택건설	공동주택 2,520세대 내외	-

※ 가이드라인 세부 내용은 정비계획 및 사업시행인가 과정에서 변경될수 있음

2024

10.21. 재개발 후보지 선정(조건부)

2025

07.10. 개략계획 주민설명회(서대문구청)

09.29. 재개발 후보지 선정위원회 자문(조건부 동의)

11.21. 주민간담회(1차)

12.11. 신속통합기획 건축기획용역 착수

2026

01.29. 현장답사 및 주민간담회(2차)

04.23. 1차 자문회의(교통)

  -  진출입체계 및 대상지 주변 교통현황을 고려한 도로 계획

06.11. 2차 자문회의

  -  토지이용계획 및 용도지역 상향 자문

06.18. 3차 자문회의(교통)

  -  구역계 확대를 통한 진출입구 개선, 교통처리계획 확정

07.09. 주민간담회(3차)

07.29. 4차 자문회의

  -  정비계획 및 건축계획 확정

08.21. 주민참여단 간담회(4차)

  -  토지이용계획의 방향, 건축기획(안)에 대한 설명

09.03. 주민설명회

  -  신통기획 전반에 대한 긍정적 주민공감대 형성

09.23. 신속통합기획 가이드라인 확정

 

<td비엠도시건축사사무소

구분	내용	비고
신속통합기획가(MA)	신중진 성균관대 교수, 김병춘 서경대 교수	-
서울시	신속통합기획과, 도시계획상임기획과, 주거정비과	-
자치구	서대문구 도심개발과	-
정비계획	비엠도시건축사사무소	-
기획설계	플랜에스건축사사무소	-

 

가이드라인 확정 보도자료↗ ('26.9.23.)

홍제동 9-81 일대 재개발 신속통합기획 가이드라인('26.9.)