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![제도 개요 (협상절차&공공기여 기준)- 5,000m2 이상 부지를 대상으로 하는 체계적인 협상 프로세스 민간과 공공의 '투명한 약속' 협상절차: 대상지 선정-사전협상(협상조정협의회 운영)-협상 이행[도시계획 변경(지구단위 결정)-사업시행(허가, 착공)] 공공기여 기준:용도지역상향-증가되는 용적률의 6/10에 해당하는 토지가치, 도시계획시설 폐지·복합화-공공기여율 20% 공공기여 종류- 기반시설, 공공시설, 공공임대주택, 기숙사 등(공공시설 등), 공공시설 등 설치비용](http://news.seoul.go.kr/citybuild/files/2026/03/04.png)
![추진경과- 17년의 혁신, 서울에서 전국으로 확산된 도시계획의 표준 최초 도입부터 공공기여 광역화까지, 멈추지 않는 제도 진화 • 2009~2010[도입기] 전국 최초 '사전협상](http://news.seoul.go.kr/citybuild/files/2026/03/05.png)
![현재 추진 현황- 서울 곳곳에서 진행 중인 25개의 프로젝트 안정적 제도 기반 아래 사전협상 부지 지속 증가, 균형발전 기여 (25.12. 기준)순 준공-홍대역사,용신관광버스터미널,서울승합, 착공-서울북부역세권,광운대역물류부지, 결정고시-목동CBS, 용산철도병원,리버사이드호텔,르메르디앙호텔,성동구치소,동서울터미널, 협상완료-, 협상중-서울교속터미널,더케이호텔,노원운전학원, 대상지선정-동부화물터미널,삼표레미콘,여의도금융중심지부지,옛노량진수산시장,서울레미콘,코오롱,강남GBC,한국감정원,송파ICT,LG연구소부지,롯데칠성 [대상지별 사전협상 추진현황]](http://news.seoul.go.kr/citybuild/files/2026/03/06.png)
![향후 개선계획2 비활성화 권역 지원 및 규제 완화-사전협상 비활성화지역 지원 동남권에 편중된 개발 에너지를 서울 전역으로 확산 사회 변화에 꼭 필요한 전략 시설 도입 시, 공공기여 부담을 대폭 완화 비활성화 권역 사업성 확보를 위한 제도완화: 1. 공공기여율 완화-인센티브(탄소제로 등),토지가치 상승분(증가된 용적률)[상한용적률(공공기여) 6/10 공공기여율 완화,허용용적률(계획유도)] 2. 주거 비율-완화 *사전협상 50% 내외 3. 소유자 자격-[단일 소유] [다수 소유]](http://news.seoul.go.kr/citybuild/files/2026/03/12.png)
서울을 이롭게 변화시킨 누적 공공기여 ‘10조 원’
서울의 지도를 바꾸는 사전협상제도
이제 강북전성시대의 마중물 역할
제도 도입배경
특혜 논란은 지우고, 도시의 가치는 키우고
- 방치된 대규모 유휴부지, 왜 개발이 어려웠을까요?
- 기존의 한계: 대규모 부지 개발 특혜 시비 우려
- 새로운 대안: 2009년 서울시가 최초 제도 도입
- 목표: 지역거점 개발, 계획이득의 공정한 환수
- 투명하고 객관적인 '사전협상제도' 마련
사전협상제도
민간과 공공의 기분 좋은 약속
- 사전협상제도: 5,000m2 이상 대규모 부지 개발 시 민간·공공·전문가 협상을 통해 도시계획을 변경하고 개발이익 일부를 공공기여로 환수하는 제도
제도 개요(협상절차&공공기여 기준)
민간과 공공의 '투명한 약속'
- 5,000m2 이상 부지를 대상으로 하는 체계적인 협상 프로세스
- 협상절차: 대상지 선정 → 사전협상(협상조정협의회 운영) → 도시계획 변경(지구단위 결정) → 사업시행(허가, 착공)
- 공공기여 기준: 용도지역상향(증가되는 용적률의 6/10에 해당하는 토지가치), 도시계획시설 폐지·복합화(공공기여율 20%)
- 공공기여 종류: 기반시설, 공공시설, 공공임대주택·기숙사 등, 공공시설 등 설치비
추진경과
17년의 혁신, 서울에서 전국으로 확산된 도시계획의 표준
- 최초 도입부터 공공기여 광역화까지, 멈추지 않는 제도 진화
현재 추진 현황
서울 곳곳에서 진행 중인 25개의 프로젝트
- 안정적 제도 기반 아래 사전협상 부지 지속 증가, 균형발전 기여
추진성과① 기틀마련 및 정책선도
특혜 논란 없는 안정적 운영체계 마련 대한민국의 도시계획 프레임 전환
- 사전에 민간과 공공간 검토 및 협의 후 도시계획변경 추진
- 정책 선도: (서울시) 전국 최초 제도 도입
- 제도 안정: 제도 도입 이후 17년간 특혜논란 無
- 제도 확산: 5개 광역시 포함 28개 지자체 제도 운영 중
- 제도 개선: 도시건축혁신형 사전협상 도입
추진성과② 공간혁신
지역 활성화 및 도시 경쟁력 강화
- 전략적 사업관리로 도시 경쟁력을 높이는 공간 혁신
- 핵심사업: 서초구 강남고속버스 정류장, 성동구 삼표레미콘, 광진구 동서울터미널
- 신규사업: 영등포구 동여의도 주차장부지, 서초구 롯데칠성, 서초구 양재LG전자연구소
추진성과③ 공공기여 설치 제공
개발이득의 안정적 공유시스템 마련 市 재정투입 최소화로 시민 혜택은 두배!!
- 공공기여와 주거비율 완화로 소외된 권역의 사전협상 적극 지원
- 도로·교통시설 등 기반시설, 공공 건축물 공간혁신 기
추진성과④ 공공기여 현금
시민이 체감하는 10조 원의 혜택
- 단순한 개발을 넘어, 더 살기 좋은 서울을 만듭니다.
향후 개선계획① 균형발전을 위한 재원 활용
공공기여 현금 비율 확대로 강남북 균형발전을 위한 핵심 재원 마련
- 동남권역 등 기반시설 우수 지역·시설 확보는 줄이고 현금 비율 확대
- 2026~2037년, 연 평균 약 1,610억원 현금 확보 예상
향후 개선계획② 비활성화 권역 지원 및 규제 완화
사전협상 비활성화지역 지원 동남권에 편중된 개발 에너지를 서울 전역으로 확산
- 사회 변화에 꼭 필요한 전략 시설 도입 시, 공공기여 부담을 대폭 완화
향후 개선계획③ 공공기여율 완화
어르신과 관광객을 위한 주거와 글로벌 관광의 미래
- 우리 사회에 꼭 필요한 시설 도입 시 공공기여 부담 완화 지원
- BACKGROUND: 지속적인 관광객 증가 대비 관광숙박시설 부족, 초고령화사회 진입으로 노인을 위한 주택공급 필요
- 시니어 주택 공급 확대
- 관광 인프라 강화
- POINT: 관광숙박시설, 노인복지시설 도입 시 공공기여율 최대 20%p 완화(공공기여 6/10 에서 공공기여 4/10 이내 차등완화)
향후 개선계획④ 사전협상형 운영·관리 체계 도입
사전협상 이후, 혁신디자인 관리·지역활성화까지 쭉!
- 디자인 혁신 의무화 지역 관리 시스템 기반 지속가능 가치 창출
- 디자인 혁신형 사전협상, 설계의도 구현
- 지역관리시스템(TM) 도입
공공성은 더하고, 규제는 덜어
지역의 활력을 키우고 상생의 가치를 높이겠습니다.
서울 전역에 균형 있는 성장과 변화를 선도합니다.
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