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서울시내 최고고도지구, 층수규제 폐지

수정일2014-02-04

 

2014년 4월부터 서울시내 최고고도지구 관리에 ‘층수규제’ 개념이 폐지, 필지 규모 및 용도지역에 따라 1~3개 층 층수상향이 가능해질 예정입니다.

 

1965년 도시계획법에 최고고도지구 규정이 신설된 이후 지금까지 관리 중인 서울시내 최고고도지구는 총 10개 89.63㎢ 규모이며, 이 중 층수와 높이 병행규제를 받던 북한산, 남산 등 7개 지구의 층수규제가 이번에 폐지되는 것이며 나머지 3개는 이미 높이로만 관리되고 있었습니다. 또한 지구별·지정 시기별로 상이하던 최고고도지구 내 건축물의 높이 산정방법도 건축법상 산정기준으로 통일됩니다.

 

화재 등 유사 시 피난, 건축물 유지관리, 옥상조경 및 텃밭 등 옥상을 친환경적으로 활용할 수 있도록 높이 3m 이내의 ‘계단탑’과 ‘엘리베이터탑’은 건축물 높이 산정에서 제외됐습니다.

 

《 최고고도지구 높이관리 개선방안 》

•「 층수 + 높이 」병행 규제 ⇒ 「 높이 」로만 관리

   - 계단탑 및 엘리베이터탑은 계단실 및 엘리베이터 면적범위 내에서 높이 3m이내에 한하여 높이산정 제외

• 건축물 높이산정 방법 ⇒ 건축법상 높이산정 기준으로 통일

   - 각 지구별로 상이한 높이산정기준을 통일하여 건축 허가 시 혼선 방지

 

서울시는 국토계획법에 따라 자연환경과 경관보호, 과밀방지를 위해 일부 최고고도지역의 층수와 높이를 병행 규제했지만, 주택의 노후화가 심화돼도 높이 규제로 인해 신·증축 등 재산권 행사에 제약을 받는 경우가 있고, 최고고도지구의 지정 시기별·지구별로 건축물 높이산정 기준이 제각각이어서 건축 인허가 과정에서도 적잖은 혼선이 생김에 따라 2000년대 이후 지역주민과 국회, 시의회 등은 과도한 규제라며 층수규제 완화요구를 지속적으로 해왔었습니다.

 

지난 2011년3월부터 시 도시계획위원회 및 관계전문가와 함께 수차례 자문을 통해 최고고도지구 높이규제에 대한 개선방안을 심도 있게 논의하고 기술용역을 실시하는 등 다각도의 논의 및 연구과정을 거쳐 이번 개선방안을 도출했으며 38년 간 이어오던 규제가 전면 폐지됨에 따라 앞으로 서울시내 10개 모든 최고고도지구는 높이를 기준으로만 도시계획적인 관리를 하게 되었습니다.

 

예를 들어 북한산 최고고도지구는 5층·20m 이하→ 20m 이하로, 구기·평창은 5층·20m 이하→20m 이하로, 어린이대공원 주변은 4층·16m 이하→16m 이하로 각각 높이관리가 개선되고, 남산의 경우 3층 12m 이하→12m 이하, 5층 20m 이하→20m 이하, 7층 23m 이하→23m 이하, 7층·9층 28m 이하→28m 이하로 변경됩니다.

 

층수규제를 폐지할 경우 경관에 미치는 영향을 시뮬레이션을 통해 검증한 결과, 높이는 유지하되 층수가 폐지되면 자유로운 계획이 가능해져 층수 상향효과가 있습니다. 다만 경관보호를 위한 높이는 여전히 동일한 규제를 받게 되므로 경관에 미치는 영향은 크지 않은 것으로 나타났습니다.

 

현행

개선(안)

층수상향

비고(산출근거)

3층·12m 이하

12m 이하

+1

2.8 × 4 = 11.2 ≦ 12

4층·16m 이하

16m 이하

+1

2.8 × 5 = 14.0 ≦ 16

5층·20m 이하

20m 이하

+1~+2

2.8 × 7 = 19.6 ≦ 20

7층·28m 이하

28m 이하

+2~+3

2.8 × 10 = 28.0 ≦ 28

 

평균 2.8m 층고의 주택을 지을 경우 min1층~max3층까지 층수를 상향할 수 있게 되고, 층수에 구애받지 않고 층고를 차별화한 보다 창의적인 입면 디자인이 가능하게 되어 다양한 외관의 건축물이 나올 수 있을 것으로 기대되며, 이번 ‘최고고도지구 높이관리 개선방안’은 국토계획법에 따른 도시관리계획 변경절차를 이행 과정인 주민공람·시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 금년 4월경 결정고시와 함께 시행될 예정입니다. *

 

첨부파일 : 최고고도지구 높이관리 개선 참고자료

 

< 서울시 최고고도지구 지정현황>

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  • 담당부서 도시계획과
  • 문의 02-2133-8722
  • 작성일 2014-02-03

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