의의

조합설립인가 신청일 현재 동일한 시·도 단위 광역 생활권(예:서울·인천·경기)에 거주하는 무주택 세대주 20인 이상이 자기집 마련을 위해 주택조합을 구성하여, 주택을 건설할 대지를 매입하여 등록사업자와 공동으로 주택을 건립하는 제도 재개발, 재건축 조합은 '도시 및 주거환경 정비법'에 의해 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 시행하는 사업으로, 노후도 등 요건을 충족하는 지역에 대한 '정비(예정)구역 지정' 절차가 먼저 필요하고, 구역내 '토지등 소유자'가 조합원이 된다는 점에서, 주택법에 의한 지역주택조합과는 차이가 있음. 재개발, 재건축 사업인 경우, 원활한 사업의 진행을 위한 정비업체의 역할 등 사업절차별 세부 규정이 있지만, 주택법에 의한 지역주택조합 사업은 별도의 '정비업체(시행사) 등'에 관한 규정이 없음. 주택조합사업 진행상의 계약은 기본적으로 사인간의 계약에 의한 것이므로, 조합 가입시 사업가능성, 조합규약 등 모든 상황을 상세하게 확인하는 것이 필요함.

지역주택조합원 자격 및 조합의 설립

• 자격
  • 해당지역(서울,인천,경기)에 6개월 이상 거주하여 온 자
  • 주택조합설립인가 신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나, 전용면적 85제곱미터이하의 주택 1채에 한하여 소유한 세대주
• 지역주택조합의 구성
  • 주택건설예정세대수의 1/2이상으로 구성하되, 20명 이상이어야 함
  • 조합설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없으나, 주택건설예정세대수의 범위 내에서 다음과 같은 사유로 구청장으로부터 추가모집 승인을 받은 경우와 다음 각호의 경우에는 충원 가능
    • 조합원의 사망
    • 사업계획승인 이후 조합원의 지위가 양도,증여되는 경우
    • 조합원탈퇴 등으로
    • 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
    • 사업계획 승인과정에서 조합원수가 주택건설예정세대수의 1/2 미만이 되는 경우
  • 지역주택조합 설립인가시 제출서류 : 조합 창립총회 회의록 및 조합장 선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서, 주민등록등본 및 자격자임을 확인하는 서류, 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상) 등을 자치구에 제출
    관련법령 : 주택법 제32조, 주택법시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 및 제38조(조합원의 자격) 및 제39조(지역,직장주택조합 조합원의 교체,신규가입 등)
  • 조합 규약

지구단위계획구역 지정 및 계획수립

• 사업부지 면적이 5천제곱미터 이상이거나 건립예정세대수가 100세대 이상인 경우 등 지구단위계획수립이 필요함. 부지내 건축물에 대한 노후도 요건 : 사용검사 후 20년 이상 경과된 건축물이 2/3이상이어야 함 (서울시 도시계획조례 시행규칙 제4조 및 별표1 참고)
• 지구단위계획 의제 처리 : 지구단위계획구역 지정 및 계획수립은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의해 추진되어야 하나, 주택건설사업 관련 지구단위계획 수립이 필요한 경우는 주택법 제17조에 의거 주택건설사업계획승인시 지구단위계획을 의제할 수 있도록 규정하고 있음

사업계획승인 (주택법 제16조)

• 30세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우, 주택법에 의한 사업계획승인을 받아야 하며, 사업계획승인 신청시에는 사업예정부지의 토지소유권을 확보하여야 함.단, 지역주택조합(등록사업자와 공동시행) 사업인 경우 100분의 95 이상의 소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우도 가능 (주택법 제16조 제2항 제1호 참고)
  • 입주자 모집승인 - 매도청구 소송 진행중으로 1심판결에서 승소하는 경우, 입주자 모집승인 가능. 단, 사용검사 전까지는 소유권을 100% 확보해야 함.
  • 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 봄.
• 건설 주택의 규모 및 건설비율 : 당해 조합원에게 공급되는 주택은 국민주택규모 이하로 건설하여야 하고, 나머지 세대에 대한 규모별 건설비율은 적용하지 아니함.
• 구비서류 : 주택건설사업계획승인 신청서, 주택건설사업계획서, 건축허가신청서 및 허가신청도서, 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 주택건설사업자 등록증, 토지소유권 확보 증빙서류(등기부등본), 공동사업주체 협약체결서류(조합과 주택건설사업자), 관계전문기술자 관련 서류 등 주상복합 아파트인 경우 : 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만으로 건설하는 경우, 건축법에 의한 건축허가 대상이므로, 주택법에 의한 주택조합이 사업주체가 될 수는 없을 것임.