지구단위계획이란?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에 의하면 지구단위계획이란, 도시계획 수립대상지역내 일부지역에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획이라 정의하고 있습니다.

지구단위계획은 토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류 되도록 하는 중간단계의 계획으로서 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 수립해야 합니다.

또한 지구단위계획에서 정해진 내용대로 건축 행위가 이루어지므로 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능의 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시·군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 영향을 미치므로 향후 10년 내외의 걸쳐 나타날 시·군의 성장·발전 등의 여건변화와 미래모습을 고려하여 적극적으로 수립해야 합니다.

일반적으로 지구단위계획은 도시지역의 기존시가지내 용도지구 및 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구 등 양호한 환경의 확보 및 기능 및 미관의 증진을 위하여 필요한 지역에 대하여 지구단위계획구역 지정 후 계획을 수립하게 되며, 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립할 수 있습니다.

지구단위계획 수립절차는?

지구단위계획의 수립절차는 크게 지구단위계획구역 지정과 지구단위계획 수립의 두단계로 구분됩니다.

먼저 지구단위계획 구역지정 단계에서 대상지에 대한 기초조사 및 타당성 검토 등을 통하여 지구단위계획구역지정(안)을 작성합니다.

작성된 구역지정(안)에 대하여 당해지역을 주된 보급지역으로 하는 2이상의 일간신문과 당해지자체 인터넷 홈페이지에 공고하고 14일이상 일반에게 열람을 통하여 주민의견을 듣고, 자치구 도시계획위원회의 자문을 거친 후 구청장이 시장에게 지구단위계획구역 지정신청을 하게 됩니다.

시장은 지구단위계획구역지정(안)에 대하여 관계행정기관과 협의 후 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역 지정을 도시관리계획으로 결정고시하게 됩니다. 지구단위계획 구역지정이 완료되면 구청장은 지구단위계획(안)을 작성하여 다시 주민의견 청취와 구 도시계획위원회 자문을 거쳐 시장에게 지구단위계획 결정신청을 하게 됩니다. 시장은 지구단위계획(안)에 대하여 관계행정기관과 협의 후 시 도시계획위원회 심의를 받게 되는데 지구단위계획의 경우 건축물의 높이, 경관계획등의 사항은 도시계획위원회와 건축위원회가 공동으로하는(도시건축공동위원회) 심의를 받게 됩니다.

지구단위계획(안)이 도시건축공동위원회의 심의를 통과하면 시장은 지구단위계획을 도시관리계획으로 결정고시 후 구청장에게 그 내용을 송부하며, 구청장은 일반에게 열람하게 됩니다.

지구단위계획구역의 지정 대상지역은 용도지구, 도시개발구역, 정비구역(주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업), 택지개발예정지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 농공단지, 관광특구 등이 있으며, 지구단위계획의 수립내용은 다음과 같습니다.

1) 용도지역·지구의 세분 또는 변경에 관한 사항
2) 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항
3) 토지의 규모와 조성계획에 관한 사항
4) 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 관한 계획
5) 건축물의 배치, 형태, 색채 또는 건축선에 관한 계획
6) 환경관리계획 및 경관계획
7) 교통처리계획 등이 있습니다.

지구단위계획 역시 도시관리계획과 마찬가지로 주민제안이 가능하며 다음 두 가지 요건을 충족해야 합니다.

ⅰ) 제안 지역 토지면적의 2/3이상(국공유지 제외)에 해당하는 토지소유자의 동의

ⅱ) 지구단위계획 수립과 사업시행이 전제 되어야 한다.

주민제안의 절차는 사업시행자가 지구단위계획구역 지정에 대한 주민제안서를 작성하여 구청장에게 입안을 제안하면, 구청장은 도시관리계획으로의 입안여부에 대하여 검토후 제안일로부터 60일 이내에 당해 지구단위계획구역 지정에 대한 입안 여부를 제안자에게 통보하게 됩니다.

입안을 통보받은 제안자는 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획(안)을 작성하여 자치구에 도시관리계획 결정신청을 하게 되며, 자치구에서는 앞에서 살펴본 지구단위계획 결정절차에 따라 행정처리를 하게 됩니다.

행위제한 완화(인센티브제도)

지구단위계획구역 안에서 토지소유자가 자신의 대지 중 일부를 도로, 공원 등 공공시설부지로 제공할 경우 지구단위계획 수립시 법정 건폐율의 150%이내, 용적률 200%이내에서 건축밀도를 완화하여 적용할 수 있습니다.

또한 건축법 제67조 1항의 규정에 의한 공개공지나 공개공간을 의무면적을 초과하여 설치하는 경우에는 법정용적률의 200% 이내에서 건축밀도를 완화적용 할 수 있도록 하고 있으며, 이외에도 공동개발 및 합벽건축 등 지자체의 권고사항을 이행할 경우 행위제한을 완화적용 받을 수 있습니다.

특별계획구역이란

지구단위계획수립지침에 의하면 지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의하여 창의적인 개발안을 받아들일 필요가 있거나, 계획안을 작성하는데 상당시간이 소요될 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용·결정하는 구역을 말합니다.

특별계획구역의 지정대상으로는 대규모 쇼핑단지나 터미널, 전시장, 농수산물도매시장 등 일반화되기 어려운 특수기능의 건축시설과 같이 하나의 대지 안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수용하기 위하여 현상설계 등에 의한 계획안을 작성하는데 상당기간 시일의 소요가 예상되는 지역이거나, 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축, 2필지이상의 공동개발 등 지구단위계획의 지정목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 등이 있습니다.

지구단위계획에서 특별계획구역으로 지정되면 특별계획구역에 대한 계획안이 나올 때까지 시행이 유보되며, 추후 특별계획구역에 대한 상세계획안이 나오면 지구단위계획 결정절차와 동일한 행정절차를 거쳐 도시관리계획으로 결정되게 됩니다.

특별계획구역은 획일적 규제에서 탈피하여 창의성, 융통성을 발휘한 복합용도의 개발이 가능하며, 지자체의 세수입이 증대된다는 장점이 있는 반면, 토지소유주가 여러 명일 경우 대규모 동시개발이 곤란하다는 점과 협의기간이 길어질 경우 개발비용이 많이 든다는 단점이 있습니다.

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