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2014년도  7월~9월 서울시내 반전세 주택의 평균 전월세전환율은 연 7.2%로 지난 2분기(7.3%)수준을 넘지 않는 것으로 나타났습니다.

 

전월세전환율은 전세 계약이 끝나고 재계약시 전세금 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율이며, 서울시에서는 ‘13년 3분기부터 분기별로 공개하고 있습니다.

* 전월세 전환율 산정식 = (월세/(전세금-월세보증금))*100

 

『`14년 3분기 전월세전환율 서울 전체 7.2% 수준』

 

 ‘14년 3분기 전환율은 지난 7월부터 9월까지 25개 자치구에서 확정일자를 받은 전월세 계약 중 전세에서 월세로 전환된 거래를 대상으로 ▴자치구별 ▴권역별(5개) ▴주택유형별 ▴전세보증금별로 산출했습니다.

 

 자치구별로는 종로구가 8.5%로 가장 높고, 강동구가 6.4%로 가장 낮았으며, 5개 권역별로는 도심권(종로·중구·용산)이 7.7%, 동남권(서초·강남·송파·강동)이 6.9%를 나타났으며,  또, 도심권을 제외한 모든 권역에서 단독·다가구 > 다세대·연립 > 아파트 순으로 전월세전환율이 높은 것으로 나타났습니다.

( 도심권은 단독다가구 > 아파트 > 다세대연립 순)

 

 

 권역별 주택유형으로 살펴보면, 도심권(종로·중구·용산)단독·다가구가 9.2%로 가장 높고, 서남권(양천,강서,구로,금천,영등포,동작,관악) 아파트가 6.3%로 가장 낮았습니다.

 

< `14. 3분기 권역별 주택유형별 전월세전환율 현황(%)>

· 도심권 : 종로구, 중구, 용산구 · 동남권 : 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 · 동북권 : 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 · 서남권 : 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구 · 서북권 : 은평구, 서대문구, 마포구

 

<`14. 3분기 주택유형별·권역별 전월세전환율(%)>

	도심권	동남권	동북권	서남권	서북권
다세대·연립	7.4	6.8	7.3	6.9	7.3
단독·다가구	9.2	7.5	7.7	8.2	8.1
아파트	7.5	6.4	6.7	6.3	6.9
전 체	7.7	6.9	7.3	7.1	7.5

 

 전세보증금별로는, 보증금 1억 이하의 평균 전환율은 8.2%로 1억을 초과하는 경우보다 약 2%p 이상 높았다. 적은 전세보증금을 주고 사는 세입자일수록 월세로 전환할 때 상대적으로 높은 금액으로 전환하고 있는 셈입니다.

 

 

<`14.3분기 주택유형별·보증금액별 전월세전환율(%)>

	1억 이하	1억~2억	2억~3억	3억 초과
다세대·연립	8.0	6.2	5.8	-
단독·다가구	8.6	6.0	-	-
아파트	7.7	6.5	6.3	6.0
전 체	8.2	6.3	6.3	6.0

 

 

『향후 주택임대차 보호법상 산정률 상한은 8% 』

 한편, 현행 주택임대차보호법상 월차임 전환시 산정률은 기준금리의 4배수 또는 1할 중 낮은 값을 상한으로 규정하고 있습니다..(제7조의2)

 

<한국은행 기준금리 추이>

기준일	기준금리(%)	(4배수, %)
2013. 5.9	2.5	10.0
2014. 8.14	2.25	9.0
2014. 10.15	2.0	8.0

○ 기준금리에 따르면 지난 3분기(7~9월)의 산정률 상한은 8.14일 이전 계약은 10%, 이후 계약은 9%를 적용 받은 것이며,  이에 지난 10.15일 한국은행의 기준금리가 기존 2.25%에서 2%로 조정됨에 따라 이후 계약은 8% 이내에서 계약되어야 합니다.

 

실거래 전환율을 산정해 본 결과, 법적 상한선을 경제 상황과 연동하는 것이 보다 현실적인 가이드라인임을 보여주는 검증자료로도 활용될 수 있었으며, 앞으로도 꾸준히 전환율 계약현황을 공표하면 적정 시장가격 형성은 물론 정책의 공감대 형성에 기여하게 될 수 있을 것으로기대합니다.