'14년 4월~6월 서울시 전월세전환율 7.3%, 전분기 대비 소폭하락

 

서울시는 최근 증가하는 주택의 월세 계약 추세를 반영하여, 실제 계약자료인「전월세 확정일자 등록시스템」에 기반한 ‘주택 전월세 전환율’ 을 매분기별 공개함으로써, 새로 집을 구하거나 재계약을 앞둔 세입자들에게 실질적인 도움을 제공하는 동시에 불공정한 월세 부담과 급격한 월세 전환을 방지하는데 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

 

‘전월세 전환율’이란 전세보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 비율로서, 매월 산정된 월별 산정이율((월세/(전세금-월세보증금))*100)에, 12개월을 곱하여 연이율로 나타냅니다

※ 서울시 00 주택 전월세 전환율 산정 예시 2011.1월 전세보증금 1억원 계약으로 신고 · 2011~2013년 전세가상승률 10% 가정시 2013.1월 1.1억으로 재계약 가능 그러나 2013.1월 월세보증금 8천만원 + 월 임대료 20만원(보증부 월세)계약으로 신고 되었다면, * 월세이율 = (20만원 / (1.1억원-8천만원))*100 = 0.66% * 매월 동일한 임대료(20만원)를 부담하므로 연(年) 전월세 전환율은 7.92% 임

 

지난 4월~6월 서울시내 반전세 주택의 평균 전월세 전환율은 연 7.3%로 지난 1분기(7.7%)보다 하락한 7.3%로 나타났습니다.

- 7.8%(`13.3분기) → 7.6%(`13.4분기) → 7.7%(`14.1분기) → 7.3%(`14.2분기)

 

『지난 12개월 간의 월세 전환건수는 2만여건』

 

이번 전월세전환율 공개에서는 지난 1년간(`13.7월~`14.6월)의 평균 전월세전환율을 공개하였으며 평균 7.3%, 전세→반전세 전환 건수는 총 1만9,977건인 것으로 조사되었으며,

 

권역별로는 ▲도심권 1,281건, ▲동남권 4,931건, ▲동북권 5,286건, ▲서남권 5,581건, ▲서북권 2,898건으로, 주로 서남권과 동북권에서 월세전환이 가장 빈번하게 나타났으며, 특히 다세대·연립의 전환이 활발하게 나타났습니다.

 

자치구별 주택유형으로 살펴보면 용산구의 단독·다가구가 9.3%로 가장 높았고, 양천구 아파트(6.2%) 전환율 수준이 가장 낮았으며, 금액대로 세분하면 용산의 1억 이하 다가구는 10%, 양천의 2~3억대 아파트는 5.8%로, 보증금액이 작을수록 전환율은 높았습니다.

 

지난 12개월간 월세거래는 월평균 1.7만건 수준으로, 월세전환이 지속되는 현실을 감안할 때 서울시가 제공하는 전월세전환율은 월세전환가구가 적정 월세액 수준을 스스로 판단할 수 있게 하는 중요한 정보로 활용될 수 있으며, 특히 서울시 전월세전환율은 실제 25개 자치구의 거래량을 대상으로 산출하므로, 표본을 정해 놓고 시세로 계산하는 것보다 더 서울 지역 실정 판단에 적합하다고 할수 있습니다.

 

< 지난 12개월간(`13.7~`14.6) 다세대·연립 전월세전환율 현황(%)>

 

 

『`14년 2분기 전월세 전환율 서울 전체 7.3% 수준』

 

‘14년 2분기 전환율은 지난 4월부터 6월까지 25개 자치구에서 확정일자를 받은 전월세 계약 중 전세에서 월세로 전환된 거래를 대상으로 ▴자치구별 ▴권역별(5개) ▴주택유형별 ▴전세보증금별로 산출하였으며, 자치구별로는 중구가 8.6%로 가장 높고, 강남구가 6.5%로 가장 낮았으며, 5개 권역별로는 도심권(종로·중구·용산)이 8.1%, 동남권(서초·강남·송파·강동)이 6.7%로 나타났습니다.

 

또한 모든 권역에서 단독·다가구 > 다세대·연립 > 아파트 순으로 전월세전환율이 높은 것으로 나타났으며, 권역별 주택유형으로 살펴보면, 도심권(종로·중구·용산) 단독·다가구가 8.5%로 가장 높고, 동남권(서초·강남·송파·강동) 아파트가 6.2%로 가장 낮게 나타났습니다.

 

< `14. 2분기 권역별 주택유형별 전월세전환율 현황(%)>

 

· 도심권 : 종로구, 중구, 용산구 · 동남권 : 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 · 동북권 : 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 · 서남권 : 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구 · 서북권 : 은평구, 서대문구, 마포구

 

<`14.2 분기 주택유형별·권역별 전월세전환율(%)>

주택유형	도심권	동남권	동북권	서남권	서북권
다세대·연립	8.1	6.7	7.5	7.2	7.5
단독·다가구	8.5	7.5	8.1	7.6	7.9
아파트	7.7	6.2	6.8	6.4	6.9
전 체	8.1	6.7	7.5	7.2	7.6

 

 

전세보증금별로는 보증금 1억 이하의 평균 전환율은 8.3%로 1억을 초과하는 경우보다 약 2%p 가량 높게 나타나 더 적은 전세보증금을 주고 사는 세입자일수록 월세로 전환할 때 상대적으로 높은 금액으로 전환하고 있는 것으로 나타났습니다.

 

<`14.2분기 주택유형별·보증금액별 전월세전환율(%)>

주택유형	1억 이하	1억~2억	2억~3억	3억 초과
다세대·연립	8.2	6.1	-	-
단독·다가구	8.4	5.5	-	-
아파트	8.2	6.4	6.1	5.2
전 체	8.3	6.2	6.1	5.2

 

 

전월세전환율 공개는 시장의 수준을 몰라 자칫 과도하게 부담할 수 있는 월세 계약을 사전에 방지하고, 향후 재계약시에도 적정수준을 참고 할 수 있게 하는 것이며, 특히 단독 다가구 월세 전환 수준은 서민에게 도움을 주게 되므로 더욱 세분화된 지표를 지속적으로 공개해 나갈 예정입니다.

 

<전월세 전환율에 대한 정보를 접하지 못한 계약사례> 최근 왕십리에 사는 A씨는 전세 2억에 거주중이던 25평형 아파트에서 2년후 재계약 시점이 도래하자, 집주인이 전세 시세가 2억5천만원까지 올랐다면서 5천만원에 대해 월 30만원씩 월세로 줄 것을 요구하였고, 전월세 전환률에 대하여 무지하였던  A씨는 당장 이사가기에는 6개월된 어린 딸이 있어 힘들었기 때문에 A씨는 집주인의 요구에 응할 수 밖에 없었다. 그런데 실제로 A씨의 5천만원에 대한 30만원의 월세부담은 7.2%의 전월세 전환율을 부담한 것으로 서울시의 2~3억원대 아파트 평균 6.7%보다 높은 비율이 적용된 것이다.   ⁍ A씨의 전월세 전환율 계산 : (30만원/(2.5억-2억)x100)x12=7.2%

※ 2014년 3분기(7~9월) 전월세 전환률 공개는 10월 중순 예정.