서울시, 상가임대차 분쟁 무료 조정… 10건 중 4건 합의 이끌다

- 감정평가사 등 전문가 30인 '상가임대차분쟁조정위원회' 갈등 해결사 역할

- 매년 분쟁조정 의뢰 건수 약 50%씩 증가… 분쟁유형 '권리금(58.5%)' 절반 이상

- 전화·방문·온라인 '상가임대차상담센터' 올 상반기만 5,300여건(하루 평균 50건)서비스

□ 서울시민이거나 서울 소재 건물의 임대·임차인들은 권리금 회수나 임대료 조정 같은 상가 임대차와 관련된 갈등이 발생했을 때 소송까지 가지 않아도 무료로 분쟁 해결 도움을 받을 수 있다. 또 임대차와 관련된 어려운 법률 상담도 전화·방문·온라인으로 무료로 받을 수 있다.

□ 서울시는 '서울시상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 분쟁조정위)'와 '서울시 상가임대차상담센터(이하 상담센터)'가 상가임대차 분쟁의 해결사로 자리매김하고 있다고 밝혔다.

□ '상담센터'가 전화·방문·온라인으로 법률상담을 해주고 조정·연계해주는 역할을 한다면 감정평가사, 갈등조정 전문가 등 30인의 전문가로 구성된 '분쟁조정위'는 실제 현장에 나가 법률검토, 합리적인 의견 등을 제시해 분쟁의 중재자 역할을 한다.

분쟁조정위는 시가 '14년 명예갈등조정관이라는 이름으로 운영해오다 '16년 ｢서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례｣제정 후 5월부터 '서울시상가건물임대차분쟁조정위원회'로 확대·운영하고 있다. 상담센터는 이에 앞서 '02년부터 운영중이다.

□ 분쟁조정위의 경우 작년 한해 44건, 올 상반기만 33건의 분쟁조정이 접수돼 매년 약 50%씩 분쟁조정 의뢰가 증가하고 있다. 최근 2년 6개월간('15~'17.6) 접수된 총 106건 중 약 40%(42건) 조정합의를 이끌었다. 소송을 바라지 않는 임대인과 임차인 간 갈등 해결을 실질적으로 돕고 있는 것.

올 상반기에 접수된 총 33건 중 10건은 분재조정 성립, 11건은 현재 진행 중이다. 12건은 조정이 성립되지 않았다.
분쟁조정 신청방법은 신청인이 피신청인의 동의를 얻어 유선·대면의 조정을 진행하게 되며, 이때 당사자가 서명한 조정조서는 민법상 화해(새로운 계약) 효력이 발생한다.

【‘15년~’17년6월 상가건물임대차분쟁조정 접수현황】 (단위:건 / ’17년6월 기준)

신청 연도	계	조정 성립				조정 불성립				진행중
신청 연도	계	소계	조정회의	중재	자체협의	소계	중재 및 조정회의	피신청인 참여거부	중지 (소송등)	진행중
계	106	42	7	16	19	53	3	33	17	11
’15년	29	16	4	5	7	13	-	11	2
’16년	44	16	0	4	12	28	3	17	8
’17년6월	33	10	3	7		12		5	7	11

□ 상담센터는 올 상반기에만 5,334건, 하루 평균 약 50건의 상담서비스를 제공했다.

【‘15년~’17년6월 상가건물임대차 상담건수】 (단위 :건, ’17년 6월말 기준)

구 분	상담건수	세부실적
구 분	상담건수	전화상담	방문상담	온라인상담
'15년	12,070	11,351	474	245
'16년	11,125	10,424	542	159
'17년 6월	5,334	5,082	178	74

□ 서울시는 당사자 간 대화와 타협을 유도하는 동시에 대안을 제시함으로써 소송 등으로 인한 사회적 비용을 줄여주기 위해 상담센터와 분쟁조정위원회를 운영하고 있다고 설명했다.

분쟁은 '상담센터'에서 법령 지식 등 상담 → 상담 후 해결되지 않은 갈등 '분쟁조정위'로 전달 → 전화·현장상담, 조정회의 등의 절차를 거쳐 해결된다.
상담센터에서 상담받지 않고 직접 분쟁조정위로 접수할 수도 있다.

# 사례 1. 임대차기간 중 계약 해지 및 손해배상금 지급
지하1층에서 식당을 운영하는 임차인 A씨는 주방벽면에서 발생한 누수로 영업이 어려워 임대인에게 계약해지를 요청했으나, 임대인은 A씨에게 임대차 만료일까지 영업할 것을 요구했다. 서울시상가임대차분쟁조정위원회 조정으로 임대차계약을 해지하고 임대인은 A씨에게 누수 등으로 인한 손해배상금 220만원을 지급했다.

# 사례 2. 임대차계약 5년 만료 후 재계약
임차인 B씨는 임대차기간 5년 만료를 앞두고 임대인에게 재계약을 요구했으나, 임대인은 해당 점포를 본인이 직접 사용한다며 임차인의 요구를 거절했다. 임차인에게 어떤 보상 의사도 없었다. 서울시 조정회의를 통해 양 당사자는 임대차 재계약하게 됐다. B씨는 3년을 연장 영업할 수 있게 됐다.

□ 최근 2년 6개월간('15~'17.6) 분쟁조정위와 상담센터에 접수된 유형을 살펴보면 각각 58.5%, 18.8%로 ‘권리금’ 문제가 가장 많았다.

분쟁조정위는 임대료조정(10.4%), 기타(10.4%), 계약갱신(8.5%)이 권리금의 뒤를 이었다.
상담센터는 권리금에 이어 계약해지·해제(15.6%), 법적용 대상 여부(13%), 보증금·임대료(13%) 순으로 상담빈도가 높았다.

【‘15년~’17년6월 상가건물임대차분쟁조정 분쟁유형】 (단위:건 / ’17년6월 기준)

신청연도	계	권리금	보증금반환	임대료조정	계약 갱신	원상회복	기타(해지 외)
계	106	62	5	11	9	8	11
´15년	29	20	3	3	2		1
´16년	44	28	1	5	3	3	4
´17년6월	33	14	1	3	4	5	6

【‘15년~’17년6월 상가건물임대차 상담유형】 (단위 :건, ’17년 6월말 기준, 중복가능)

연번	상담유형	계 (비율)		2015년	2016년	2017년6월
계		33,131	(100%)	12,965	13,119	7,047
1	권리금	6,243	(18.8%)	2,802	2,467	974
2	계약해지, 해제	5,185	(15.6%)	2,233	1,764	1,188
3	법적용 대상 여부	4,296	(13.0%)	1,985	1,513	798
4	보증금, 임대료	4,322	(13.0%)	1,566	1,876	880
5	계약, 재계약	3,002	( 9.1%)	1,344	994	664
6	수선, 관리비	1,800	( 5.4%)	645	809	346
7	중개 수수료 및 사고	1,432	( 4.3%)	488	595	349
8	묵시적 갱신, 기간	1,406	( 4.2%)	288	588	530
9	재개발, 재건축	574	( 1.7%)	110	288	176
10	원상복구	726	( 2.2%)	131	349	246
11	명도	391	( 1.2%)	97	183	111
12	전대	223	( 0.7%)	29	133	61
13	기타	3,531	(10.7%)	1,247	1,560	724

□ 서울시는 이 밖에도 ‘찾아가는 자영업지원센터’ 프로그램을 운영해 생업활동으로 바쁜 자영업자에게 상가임대차 분쟁조정, 상가임대차·자금지원, 경영진단 및 컨설팅 등을 교육하고 있다.

□ 교육은 ▴건축물대장상 면적과 실면적 비교·확인, 구청에 업종 허가 및 등록시 필요한 사항 점검 등 '계약 체결 시' ▴'계약기간 중' ▴계약만료 1개월 전 사전 통보 등 '계약 종료 시'로 나눠 임차인들이 법의 보호를 받기 위해 유의할 점에 대해 다룬다.

관심있는 자영업자는 공정경제과로 전화(02-2133-5157) 신청할 수 있고, 서울시 ‘눈물그만’ 사이트 내 <상가임대차 분야> 게시판에서 자세한 내용을 다운받을 수 있다.

【서울시 상가임대차상담센터 상담접수】

? 위 치 : 서울시청 무교별관 3층 (중구 무교로 21 더익스체인지서울빌딩)

? 운 영 : 평일 10시～20시

? 상담내용 : 계약관련 권리관계 상담, 법령상담, 임대료 및 보증금, 중개수수료 상담

? 이용방법 : 전화상담(2133-1211) 또는 방문상담

? 온라인 상담 : 서울시 눈물그만 사이트(news.seoul.go.kr/economy/tearstop) 로 접속

【서울시 상가임대차분쟁조정 신청】

? 위 치 : 서울시청 무교별관 3층 (중구 무교로 21 더익스체인지서울빌딩)

? 조정내용 : 임대료 및 권리금, 임대차계약 기간, 상가 보수비 등

? 신청방법 : 상가임대차분쟁조정신청서 작성 후 신청

? 이메일(yellow7@seoul.go.kr) 또는 방문 접수

? 전화문의 : 02-2133-5156

□ 김창현 서울시 공정경제과장은 “서울시는 임차인·임대인 간의 갈등을 해결하고 서로 원만하게 조정·합의할 수 있도록 다양한 창구를 운영하고 있다.”며 “임차인이 자신의 권리를 정확히 알아 법의 보호를 받을 수 있도록 정보제공을 강화하고, 교육의 기회를 늘려가겠다.”고 말했다.

붙임 1 상가임대차 분쟁조정 사례

붙임 2 상가임대차 상담 사례

붙임 3 법의 보호를 받기 위한 임차인 유의사항