- 서울시-국토부, 감정평가 제도 변경에 따른 ‘보증보험 가입 부담’ 보완책 모색

- 새 감정평가 산정방식 유예기간 요청 등 국토부 직접 찾아가며 방안 지속 논의

- 시 “보완책 마련될 때까지 긴밀히 협력… 유사사례 재발 없도록 행정역량 집중”

□ 2025년 6월, 기존에 임대사업자가 감정평가 기관에 의뢰하던 ‘공공지원민간임대주택 감정평가’ 방식이 HUG(주택도시보증공사)가 의뢰하는 방식으로 변경되면서 일부 청년안심주택이 보증보험 가입(갱신)에 어려움을 겪게 될 수 있다는 우려가 생기자 서울시가 해결에 나섰다.

□ 서울시는 최근 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」과 관련하여 청년안심주택 임차인 보증금 보호를 위해 국토교통부에 새 산정방식 유예기간을 요청하는 등 보완책 마련에 들어간다고 밝혔다.

○ 공공지원민간임대주택 감정평가를 ‘HUG’가 평가 기관에 의뢰하도록 변경되면서 감정평가액이 종전 대비 약 15~20% 낮게 산정돼 ‘담보인정비율(LTV) 기준 미충족’으로 보증보험 갱신이 불가능해질 수 있다는 지적이 제기됨에 따라 시가 대책 마련에 나선 것이다.

○ 실제로 2025년 8월 22일(금), 변경된 기준이 적용된 A주택 HUG 보증보험 갱신이 거절된 바 있다.

□ 시는 청년안심주택 보증보험 가입이 불가할 경우, 청년 세입자 퇴거 시 보증금을 안정적으로 반환받지 못할 위험과 불안에 노출될 수 있는 만큼 해결에 적극 나서기로 했다고 설명했다.

○ 변경된 방식에 따르면 올 하반기 서울 시내 ‘보증보험 갱신 대상’ 청년안심주택 14개 사업장 중 10개소가 담보인정비율(LTV) 기준을 충족하지 못해 보증보험 갱신이 불가능해질 수 있다.

※ HUG 보증보험 가입기준 : LTV 60% 이하

<보증보험 갱신거절 사례 (A주택)>

□ 서울시는 2025년 4월부터 국토교통부를 직접 방문, 문제점을 설명하고 보완책 마련을 지속 건의해 왔으며 이달 3일(수)에는 새로운 감정평가 산정 방식으로는 기존 임대사업자의 보증보험 갱신이 어려워질 수 있으므로 ‘적용기간 유예’와 ‘보증보험 평가기준 합리화’를 요청했다.

○ 또 실질적으로 준공 전 임대사업자 보증보험 가입이 어렵다는 사실을 토로, 기존 보증보험 가입 방식의 불합리를 개선해 달라 요청하고 ‘청년안심주택’ 같이 공공성 높은 사업의 특수성을 반영한 보증보험 가입조건 완화가 필요하다고 건의하기도 했다.

□ 시는 앞으로도 국토교통부와 지속적인 협의를 통해 제도 개선의 취지를 살리면서도 청년 세입자의 권익을 보호하기 위해 균형 잡힌 방안을 마련해 나간다는 방침이다.

○ 뿐만 아니라 임대사업자·보증기관·금융기관과 협력체계를 가동, 보증보험 가입에 차질이 빚어지는 경우 청년 임차인의 불안과 어려움을 최소화할 수 있도록 대응 방안을 다각적으로 검토하고 있다.

□ 최진석 서울시 주택실장은 “청년안심주택 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 마련하는 것이 현재 가장 시급하면서도 중요한 목표”라며 “제도 보완책이 마련될 때까지 국토교통부와 긴밀하게 협력하고, 향후 유사 사례가 재발하지 않도록 모든 행정 역량을 집중해 나가겠다”라고 말했다.

- 서울시-국토부, 감정평가 제도 변경에 따른 ‘보증보험 가입 부담’ 보완책 모색

- 새 감정평가 산정방식 유예기간 요청 등 국토부 직접 찾아가며 방안 지속 논의

- 시 “보완책 마련될 때까지 긴밀히 협력… 유사사례 재발 없도록 행정역량 집중”

□ 2025년 6월, 기존에 임대사업자가 감정평가 기관에 의뢰하던 ‘공공지원민간임대주택 감정평가’ 방식이 HUG(주택도시보증공사)가 의뢰하는 방식으로 변경되면서 일부 청년안심주택이 보증보험 가입(갱신)에 어려움을 겪게 될 수 있다는 우려가 생기자 서울시가 해결에 나섰다.

□ 서울시는 최근 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」과 관련하여 청년안심주택 임차인 보증금 보호를 위해 국토교통부에 새 산정방식 유예기간을 요청하는 등 보완책 마련에 들어간다고 밝혔다.

○ 공공지원민간임대주택 감정평가를 ‘HUG’가 평가 기관에 의뢰하도록 변경되면서 감정평가액이 종전 대비 약 15~20% 낮게 산정돼 ‘담보인정비율(LTV) 기준 미충족’으로 보증보험 갱신이 불가능해질 수 있다는 지적이 제기됨에 따라 시가 대책 마련에 나선 것이다.

○ 실제로 2025년 8월 22일(금), 변경된 기준이 적용된 A주택 HUG 보증보험 갱신이 거절된 바 있다.

□ 시는 청년안심주택 보증보험 가입이 불가할 경우, 청년 세입자 퇴거 시 보증금을 안정적으로 반환받지 못할 위험과 불안에 노출될 수 있는 만큼 해결에 적극 나서기로 했다고 설명했다.

○ 변경된 방식에 따르면 올 하반기 서울 시내 ‘보증보험 갱신 대상’ 청년안심주택 14개 사업장 중 10개소가 담보인정비율(LTV) 기준을 충족하지 못해 보증보험 갱신이 불가능해질 수 있다.

※ HUG 보증보험 가입기준 : LTV 60% 이하

<보증보험 갱신거절 사례 (A주택)>

□ 서울시는 2025년 4월부터 국토교통부를 직접 방문, 문제점을 설명하고 보완책 마련을 지속 건의해 왔으며 이달 3일(수)에는 새로운 감정평가 산정 방식으로는 기존 임대사업자의 보증보험 갱신이 어려워질 수 있으므로 ‘적용기간 유예’와 ‘보증보험 평가기준 합리화’를 요청했다.

○ 또 실질적으로 준공 전 임대사업자 보증보험 가입이 어렵다는 사실을 토로, 기존 보증보험 가입 방식의 불합리를 개선해 달라 요청하고 ‘청년안심주택’ 같이 공공성 높은 사업의 특수성을 반영한 보증보험 가입조건 완화가 필요하다고 건의하기도 했다.

□ 시는 앞으로도 국토교통부와 지속적인 협의를 통해 제도 개선의 취지를 살리면서도 청년 세입자의 권익을 보호하기 위해 균형 잡힌 방안을 마련해 나간다는 방침이다.

○ 뿐만 아니라 임대사업자·보증기관·금융기관과 협력체계를 가동, 보증보험 가입에 차질이 빚어지는 경우 청년 임차인의 불안과 어려움을 최소화할 수 있도록 대응 방안을 다각적으로 검토하고 있다.

□ 최진석 서울시 주택실장은 “청년안심주택 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 마련하는 것이 현재 가장 시급하면서도 중요한 목표”라며 “제도 보완책이 마련될 때까지 국토교통부와 긴밀하게 협력하고, 향후 유사 사례가 재발하지 않도록 모든 행정 역량을 집중해 나가겠다”라고 말했다.

- 서울시-국토부, 감정평가 제도 변경에 따른 ‘보증보험 가입 부담’ 보완책 모색

- 새 감정평가 산정방식 유예기간 요청 등 국토부 직접 찾아가며 방안 지속 논의

- 시 “보완책 마련될 때까지 긴밀히 협력… 유사사례 재발 없도록 행정역량 집중”

□ 2025년 6월, 기존에 임대사업자가 감정평가 기관에 의뢰하던 ‘공공지원민간임대주택 감정평가’ 방식이 HUG(주택도시보증공사)가 의뢰하는 방식으로 변경되면서 일부 청년안심주택이 보증보험 가입(갱신)에 어려움을 겪게 될 수 있다는 우려가 생기자 서울시가 해결에 나섰다.

□ 서울시는 최근 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」과 관련하여 청년안심주택 임차인 보증금 보호를 위해 국토교통부에 새 산정방식 유예기간을 요청하는 등 보완책 마련에 들어간다고 밝혔다.

○ 공공지원민간임대주택 감정평가를 ‘HUG’가 평가 기관에 의뢰하도록 변경되면서 감정평가액이 종전 대비 약 15~20% 낮게 산정돼 ‘담보인정비율(LTV) 기준 미충족’으로 보증보험 갱신이 불가능해질 수 있다는 지적이 제기됨에 따라 시가 대책 마련에 나선 것이다.

○ 실제로 2025년 8월 22일(금), 변경된 기준이 적용된 A주택 HUG 보증보험 갱신이 거절된 바 있다.

□ 시는 청년안심주택 보증보험 가입이 불가할 경우, 청년 세입자 퇴거 시 보증금을 안정적으로 반환받지 못할 위험과 불안에 노출될 수 있는 만큼 해결에 적극 나서기로 했다고 설명했다.

○ 변경된 방식에 따르면 올 하반기 서울 시내 ‘보증보험 갱신 대상’ 청년안심주택 14개 사업장 중 10개소가 담보인정비율(LTV) 기준을 충족하지 못해 보증보험 갱신이 불가능해질 수 있다.

※ HUG 보증보험 가입기준 : LTV 60% 이하

<보증보험 갱신거절 사례 (A주택)>

□ 서울시는 2025년 4월부터 국토교통부를 직접 방문, 문제점을 설명하고 보완책 마련을 지속 건의해 왔으며 이달 3일(수)에는 새로운 감정평가 산정 방식으로는 기존 임대사업자의 보증보험 갱신이 어려워질 수 있으므로 ‘적용기간 유예’와 ‘보증보험 평가기준 합리화’를 요청했다.

○ 또 실질적으로 준공 전 임대사업자 보증보험 가입이 어렵다는 사실을 토로, 기존 보증보험 가입 방식의 불합리를 개선해 달라 요청하고 ‘청년안심주택’ 같이 공공성 높은 사업의 특수성을 반영한 보증보험 가입조건 완화가 필요하다고 건의하기도 했다.

□ 시는 앞으로도 국토교통부와 지속적인 협의를 통해 제도 개선의 취지를 살리면서도 청년 세입자의 권익을 보호하기 위해 균형 잡힌 방안을 마련해 나간다는 방침이다.

○ 뿐만 아니라 임대사업자·보증기관·금융기관과 협력체계를 가동, 보증보험 가입에 차질이 빚어지는 경우 청년 임차인의 불안과 어려움을 최소화할 수 있도록 대응 방안을 다각적으로 검토하고 있다.

□ 최진석 서울시 주택실장은 “청년안심주택 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 마련하는 것이 현재 가장 시급하면서도 중요한 목표”라며 “제도 보완책이 마련될 때까지 국토교통부와 긴밀하게 협력하고, 향후 유사 사례가 재발하지 않도록 모든 행정 역량을 집중해 나가겠다”라고 말했다.