○ 정비사업 현장에서의 갈등 지속

- 세입자의 주거권·영업권 보장 논란, 철거 반대시위, 자해 등 극단적 사고 발생

- 적정한 보상기준에 대해 주민과 소통할 창구가 없어 현장에서 브로커가 활동하는 등 빈번할 갈등 존재

- 조합장이 조합원의 동의 없이 세입자에게 추가로 보상하고자 할 경우, 배임 등 혐의로 고발당할 우려가 있어 이를 적용하는 것이 어려움

○ 현행 보상제도의 한계

- 용산참사 이후 영업손실 보상기간의 증가(3개월→4개월) 외에 현실적인 보상기준을 마련하지 못함

- 재개발사업 현금청산자의 종전자산 평가는 조합원과 달리 토지보상법을 준용하고 있어 사업으로 발생하는 개발이익이 배제되어 있는 현행 감정평가제도 현실화 필요

- 재건축사업의 세입자 및 정비구역 지정 이후 전입한 세입자에 대한 보상대책이 없는 손실보상 사각지대 존재

□ 용역의 주된 내용은 ▴정비구역 내 보상대상자 현황조사 및 분석 ▴관리처분인가 이후 이주단계 구역 내 심층 사례조사 ▴관련 법령 및 제도개선방안 마련 등이다.

○ 정비구역 내 보상대상자 현황조사 및 분석

- 관리처분계획인가를 득한 정비구역의 세입자 등 손실보상대상자 현황

- 정비사업 단계별 세입자 변화추이 및 원인분석

- 정비구역 지정 공람공고일 이후 전입자 등 보상대책 비대상자 현황

- 도시정비법·토지보상법·임대차보호법 등 세입자 손실보상 관련 법령 개정현황 조사

- 분석에 따른 정비사업 손실보상제도 문제점 진단 및 과제 도출

○ 관리처분인가 이후 이주단계 구역 내 심층 사례조사

- 주거·상가세입자 보상대상자 수 및 보상금액, 대상자별 희망 보상금액과 차액분석

- 주거 · 상가세입자 · 현금청산자 주민의견 조사(재입주·재창업 여부, 개선 요구사항 등)

- 현금청산자의 청산사유, 감정평가금액과 실제 청산금액 차액조사 및 원인분석

- 유사 유형별 조합원 간 종전·종후자산 및 현금청산자 간 청산금액 비교 및 관련제도 개선방안 연구

- 『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』에 따라 등록된 감정평가사의 보상금액 산정 기준 및 자료의 적정성 검토

- 정비사업으로 인한 원주민 재정착률 조사 및 원인분석

○ 관련 법령 및 제도개선방안 마련

- 도시정비법 제66조에 따라 용적률 완화 시 정비계획, 사업시행계획, 관리처분계획을 경미한 변경으로 처리할 수 있도록 가이드라인 및 시범적용안 수립

- 사업 방식별(주택정비형 재개발, 도시정비형 재개발, 공동주택 재건축, 단독주택 재건축) 제도개선 적용 방안 검토

- 상가세입자 동등조건 보상방안 마련 등 현행 보상기준 현실화

- 종전자산 감정평가방법 개선안 마련

- 사업추진단계별 세입자의 거주기간에 따른 보상 차등화방안 검토

- 단독주택재건축 세입자 및 현금청산자, 공동주택재건축 상가세입자 등 보상 사각지대 해소를 위한 제도개선 검토

- 갈등지역에 관련 전문가 파견 및 주거사업협력센터 기능 확대 등을 통하여 손실보상에 관한 주민소통 강화방안, 사전협의체·도시분쟁조정위원회 등 연계방안 마련

□ 서울시는 2019년 4월에 용역을 시작하여 주민·전문가와 함께하는 공청회를 통한 의견수렴 등 공론화 과정을 거쳐 보상제도 개선방안을 2020년 7월에 마련할 예정이다 또한, 보상금액 결정 과정 시 주민들이 궁금해하는 사항은 구역을 전담하는 전문가가 대면 설명을 하고, 주민요구사항은 주거사업협력센터에서 사전협의체 운영시 충분히 논의되어 손실보상 갈등이 완화될 수 있는 절차를 계획하고 있다.

□ 류훈 서울시 주택건축본부장은 “정비사업 현장에서 갈등을 지속하고 있는 손실보상이 이번 용역을 통해 투명하고 합리적인 보상기준 제시와 주민소통 강화방안 및 사전협의체·도시분쟁조정위원회 등 연계방안이 마련될 수 있기를 기대한다”고 말했다.