2014년도  7월~9월 서울시내 반전세 주택의 평균 전월세전환율은 연 7.2%로 지난 2분기(7.3%)수준을 넘지 않는 것으로 나타났습니다.

전월세전환율은 전세 계약이 끝나고 재계약시 전세금 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율이며, 서울시에서는 ‘13년 3분기부터 분기별로 공개하고 있습니다.

* 전월세 전환율 산정식 = (월세/(전세금-월세보증금))*100

『`14년 3분기 전월세전환율 서울 전체 7.2% 수준』

 ‘14년 3분기 전환율은 지난 7월부터 9월까지 25개 자치구에서 확정일자를 받은 전월세 계약 중 전세에서 월세로 전환된 거래를 대상으로 ▴자치구별 ▴권역별(5개) ▴주택유형별 ▴전세보증금별로 산출했습니다.

 자치구별로는 종로구가 8.5%로 가장 높고, 강동구가 6.4%로 가장 낮았으며, 5개 권역별로는 도심권(종로·중구·용산)이 7.7%, 동남권(서초·강남·송파·강동)이 6.9%를 나타났으며,  또, 도심권을 제외한 모든 권역에서 단독·다가구 > 다세대·연립 > 아파트 순으로 전월세전환율이 높은 것으로 나타났습니다.

( 도심권은 단독다가구 > 아파트 > 다세대연립 순)

 권역별 주택유형으로 살펴보면, 도심권(종로·중구·용산)단독·다가구가 9.2%로 가장 높고, 서남권(양천,강서,구로,금천,영등포,동작,관악) 아파트가 6.3%로 가장 낮았습니다.

< `14. 3분기 권역별 주택유형별 전월세전환율 현황(%)>

<`14. 3분기 주택유형별·권역별 전월세전환율(%)>

 전세보증금별로는, 보증금 1억 이하의 평균 전환율은 8.2%로 1억을 초과하는 경우보다 약 2%p 이상 높았다. 적은 전세보증금을 주고 사는 세입자일수록 월세로 전환할 때 상대적으로 높은 금액으로 전환하고 있는 셈입니다.

<`14.3분기 주택유형별·보증금액별 전월세전환율(%)>

『향후 주택임대차 보호법상 산정률 상한은 8% 』

 한편, 현행 주택임대차보호법상 월차임 전환시 산정률은 기준금리의 4배수 또는 1할 중 낮은 값을 상한으로 규정하고 있습니다..(제7조의2)

<한국은행 기준금리 추이>

○ 기준금리에 따르면 지난 3분기(7~9월)의 산정률 상한은 8.14일 이전 계약은 10%, 이후 계약은 9%를 적용 받은 것이며,  이에 지난 10.15일 한국은행의 기준금리가 기존 2.25%에서 2%로 조정됨에 따라 이후 계약은 8% 이내에서 계약되어야 합니다.

실거래 전환율을 산정해 본 결과, 법적 상한선을 경제 상황과 연동하는 것이 보다 현실적인 가이드라인임을 보여주는 검증자료로도 활용될 수 있었으며, 앞으로도 꾸준히 전환율 계약현황을 공표하면 적정 시장가격 형성은 물론 정책의 공감대 형성에 기여하게 될 수 있을 것으로기대합니다.