서울시, '맑은 아파트 만들기' 조사결과 발표

□ 서울시가 6월 한 달 11개 아파트 단지를 대상으로 실시한 실태조사에서 주먹구구식 공사 발주, 규정을 무시한 수의계약의 남발, 무자격업체 부실시공과 입찰 담합 의혹 등의 부조리가 대거 적발되었습니다.

□ 지난 3월 발표한「아파트 관리혁신방안」에 따라 이뤄진 이번 실태조사는 시․자치구 공무원, 변호사․회계사․기술사 등 전문가와 합동으로 구성된 ‘맑은 아파트 만들기 추진단’이 6월 한 달간 실시했는데요

□ 공무원⋅외부전문가 합동으로 조사단지 선정심사위원회를 구성하여, 주민제보, 자치구 요청 등을 통해 접수된 103개 단지 중 관리비 과다, 공사부실, 입주자대표회의 분쟁 등을 고려해 우선조사대상 11개 단지를 선정하여, ▴공사․용역 ▴관리비 운영 ▴장기수선제도 및 충당금 ▴입주자대표회의 운영을 중점적으로 조사하였습니다.

□ 이번에 적발된 내용은 ▴행정지도 73건 : 입주자대표회의 회의록 부실작성 등 ▴시정명령 및 과태료 83건 : 입찰규정 위반, 장기수선계획 미수립 등 ▴수사의뢰 10건 : 무자격업체와 계약, 공사입찰 방해 등 총 168건에 이릅니다.

□ 서울시는 시내 11개 아파트단지를 대상으로 실시한 ‘아파트 관리실태 조사결과’를 이와 같이 발표, 적발 사항에 대해선 행정조치, 수사의뢰 등 엄격한 후속조치를 취하고 향후 시 주택정책실 내에「공동주택관리 지원센터」를 신설⋅운영하는 등 아파트 관리에 있어 지속적인 관리감독, 컨설팅 등의 역할을 수행해 나갈 것입니다.

<< 공사․용역 >>

□ 공사․용역의 경우 ▴한도(200만원) 초과해 수의계약 남발한 사례 총 56건 ▴공사비 2백만 원 이하로 쪼개어 무자격업체와 수의계약한 사례 ▴입찰참가 자격이 없는 무자격 업체와 수의계약을 한 사례가 총 2건 ▴공정한 입찰을 방해해 공사비를 과다 산정한 사례가 총 11건 ▴공사물량 과다 산출 등으로 인한 관리비 누수가 총 10건 ▴ 권한없는 입주자대표회장이 직접 계약한 사례등이 적발되었습니다.

<2백만 원 초과함에도 수의계약 남발 : 10개 단지 총 56건>

□ 수의계약 한도인 2백만 원을 초과함에도 수의계약을 남발한 사례는10개 단지 총 56건으로 39억2백12만1천원에 달하며,

□ A단지의 경우는 총 13건의 공사(1억7천7백만 원)를 수의계약으로 공사를 발주․시공했을뿐만 아니라 계약 금액이 1천2백만 원인 하수관 교체공사 시 배관 단가를 과다 계상해 1백86만7천원을 과다 지급하였고,

□ 또한 계약 금액이 7백7십만 원인 난방배관 교체 공사 시에도 지하 작업 출입구 18개중 14개만 시공하고, 재질도 합판으로 변경하여 부실 시공하여 2백70만4천원을 과다 지급한 사례도 있었습니다.

<공사비를 2백만 원 이하로 쪼개서 무자격업체와 수의계약 : 42건>

□ 공사입찰은 실시했지만 낙찰된 업체가 아닌 무자격업체와 공사비를 2백만 원 이하로 쪼개 수의계약한 사례도 적발했는데요.

□ 이미 낙찰된 업체가 아닌 무자격업체와 2백만 원 이하로 쪼개어 42건 9억6천9백63만2천원을 수의계약을 하였으며, 이중 현장 확인이 가능한 22건의 적정공사비를 산출한 결과 약 3억7천만 원을 과다 지급한 것으로 드러났습니다.

<입찰참가 자격 없는 무자격업체와 수의계약 : 2개 단지 총 2건>

□ 입찰참가 자격이 없는 무자격업체와도 2개 단지 총 2건(11억1천9백41만2천원)이 수의계약을 맺은 것으로 나타났습니다.

□ 조사 결과 소방시설 보수공사는 자격업체만이 시공가능 함에도 불구하고 B단지에서는 입찰과정에서 면허를 보유한 3개 업체가 응찰했으나 입주자대표회의에서 이를 무효화 처리하고 입찰참가 자격조차 없는 무자격업체(00산업 등 2개)와 소방시설 보수공사 수의계약(1억4천9백77만원)을 맺었다. 이는 부실공사로 이어져 관리비 낭비를 불러왔습니다.

<공정한 입찰을 방해해 공사비 과다 산정 : 2개 단지 총 11건>

□ 공정한 입찰을 방해해 공사비를 과다 산정한 사례는 조사대상 11개 단지 중 2개 단지 총 11건, 38억7천4백27만7천원에 달합니다.

□ C단지에서는 방수 및 재도장 공사 입찰과정에서 5～6개 업체가 담합(4건 10억3천6백만원) 의혹이 있으며 특정회사가 내정가격 근사치로 낙찰되도록 했다. 이는 동일 회사의 타 단지 시공단가와 비교해 1억1천만원이 과다한 것으로 드러났는데요.

□ D단지에서는 입찰기준을 변경해 4개 회사에만 입찰자격을 부여하고 그 중 특정회사와 22억7천만원에 계약한 것으로 드러났습니다.

<공사물량 과다 산출 등으로 관리비 누수 : 4개 단지 총 10건>

□ 공사물량을 과다 산출해 관리비가 누수된 사례는 4개 단지 총 10건(2억6천7백73만9천원)입니다.

□ E단지의 경우 00건설이 제시한 주차장 증설공사 내역서에는 반입 아스콘이 1,170톤으로 기재되어 있으나, 실제 현장 반입은 1,031톤만 사용해 총 2천1백54만4천원의 공사비를 과다 지급한 것으로 나타났습니다.

□ 또한 공사 시 산업안전보건 관리비 사용용도를 확인해 정산해야 하지만, 이에 대한 확인도 없이 4백73만원을 부당 지급되었습니다.

<권한 없는 입주자 대표회의 회장이 직접 계약 : 총 16건>

□ 국토교통부 지침에 따르면 2010년 7월 이후 공사 및 용역의 계약 당사자는 관리주체(직영 또는 위탁 관리사무소)임에도 불구하고, 00아파트에서는 권한이 없는 입주자대표회장이 소방시설 유지관리 용역 등 총 16건 1억8천6백만원을 직접 계약한 것으로 드러났습니다.

□ 특히, 정문 문주공사는 입찰 마감일을 넘긴 00업체와 입찰금액 보다 증액된 금액으로 조정․계약하고, 이후 설계 변경을 통해 석재 물량, 콘크리트 물량 등 기초공사 물량을 과다 계상해 공사비 1천5백만원을 과다 지급한 것으로 나타났습니다.

□ 이외에도 대다수 아파트에서 ▴설계도서․물량산출서․내역서․지침서․세부지침서 등 설계도서 없이 주먹구구식으로 공사 발주 ▴전문지식과 경험이 없는 관리주체가 수의계약하고 형식적으로 공사․관리 감독 ▴공사이력 관리가 부실해 도서가 분실되거나 관리주체 교체에 따른 서류 인수인계가 미흡한 것으로 나타났습니다.

□ 이에 서울시는 첫째, 공사용역 입찰 전 아파트 닥터프로그램을 활용토록 해 전문가 자문을 반드시 거치도록 의무화를 추진하고 둘째, 전문성과 경험이 부족한 자체 감사한계를 극복할 수 있도록 공공감리 제도를 신설 운영토록 할 계획이며, 셋째, 현행 관리규약상 주민검수제도를 법령으로 제도화해 검수시기 및 범위를 확대하고 넷째, 공동주택 통합정보마당을 통해서 공사현황, 입찰, 계약내용 등 정보공개를 통해 주민의 관심과 참여를 높여 근본적인 관리혁신을 이루도록 개선해 나갈 계획입니다.

<< 관리비 운영 >>

□ 관리비 운영에 있어선 ▴장기수선충담금과 관리비를 구분하지 않고 혼동해 운영 ▴재활용품 매각 등 잡수입 운영 부실 ▴관리비 사업계획서 수립하지 않고 형식적으로 운영 및 필요시 예비비 운영 ▴입주자대표회의가 관리비를 쌈짓돈처럼 사용한 사례가 발견되었습니다.

□ 장기수선충담금과 관리비를 구분하지 않고 혼동해 운영, 소유자 부담이 거주자(세입자)에게 전가된 사례인데요. F단지의 경우에서는 장기수선계획에 있는 조경시설물 교체공사(9천1백만원)와 쓰레기 집하장 및 입대의 회의실 CCTV⋅방송설비 설치비용(8천2백만원)을 관리비(수선유지비 항목)로 부과해 거주자(세입자)에게 전가했으며,

□ G단지에서는 주차시설충당금을 관리비 항목에 포함해 거주자(세입자)로부터 10억5천6백원을 적립하고, 이 적립금을 장기수선충당금으로 사용해야 하는 도로 아스콘 포장공사에 6억4천8백만원을 사용했다. 나머지 4억8백만원도 장기수선충담금으로 적립했습니다..

□ 또한, 알뜰시장⋅재활용품 매각수입 등 잡수입을 거주자를 위한 관리비 경감에 사용하지 않고 대부분 장기수선충당금으로 전입하는 것으로 나타났습니다.

□ 뿐만 아니라 잡수입에서 수입의 큰 부분을 차지하고 있는 재활용품 매각과 관련해서도, 법령상 공개경쟁입찰(최고가 선정)을 통해 매각업체를 선정해야하나 규정을 무시하고 부녀회 등이 수의계약하는 경우가 많았습니다.

□ 서울시는 잡수입을 제대로 관리하고, 경쟁입찰을 통해 수익을 극대화한다면 세대별 관리비 절감에 크게 기여할 수 있을 것으로 판단하고.이를 위해 관리비 사업계획 및 예산안 사전수립(주택법 시행령 제51조)을 적극홍보하고 이를 실태점검 하여 위반 시 제재조치를 취하고, 공공(시장, 구청장)이 지정하는 회계감사 전문기관을 활용한 관리비 집행실태와 외부 회계감사를 의무화하고, 통합정보마당 운영활성화로 회계질서를 바로 잡아나갈 계획입니다.

<< 장기수선계획 및 장충금 >>

□ 장기수선계획의 경우는 아파트 준공시 사업주체가 수립하고, 이후 3년 마다 입주자대표회의가 조정하도록 되어있으나 전문성 없이 형식적으로 수립⋅조정되는 것으로 나타났습니다.

□ 또한, 계획에 따라 적립해야하는 장기수선충당금 적립액이 턱없이 부족해 5년, 10년, 15년 수선주기에 따른 적기수선이 되지 않아 건물이 노후화되고 공사를 집행함에 있어 장기수선충담금 부족시 관리비로 부과하는 문제도 있었습니다.

□ 5개 단지의 장기수선충당금 적립현황을 살펴본 결과 계획대비 최소 7%에서 최대 21% 수준인 것으로 나타났는데요. J단지의 경우 장기수선충당금을 본래 목적이 아닌 입주자대표 소송관련 비용 1억1천1백만천원 등 총 1억9천1백만원을 용도 외로 부당 집행했으며,

□ K단지는 장부상으로는 총 13억8천5백만원이 예금되어있어야 하나, 실제 통장 잔고 확인결과 10억2천1백만원만 남아 차액 3억6천3백만원을 타 용도로 사용한 것으로 나타났습니다.

□ 서울시는 앞으로 장기수선제도 개선 및 장기수선충당금 적립 내실화를 통해 아파트 수명 늘리기를 실천할 계획입니다.

<< 입주자대표회의 >>

□ 입주자대표회의가 관리주체의 권한을 침범하고, 공사 수의계약 및 관리비 전용 등 이권 다툼이 심각하며, 입주자대표회의내 다수파와 소수파간 분쟁, 입주자대표회의와 선거관리위원회 분쟁으로 아파트 관리가 파행으로 치닫고 있는 사례가 있었습니다.

□ 이러한 입주자대표회의의 다툼으로 관리 공백이 나타나는 경우가 많았는데, 입대의 선거를 둘러싸고 선거무효소송, 직무정지가처분 소송 등이 진행되면서 입대의 기능이 마비되고, 임시대표 등이 관리하고 있었습니다.

□ 또, 관리규약상 업무추진비는 입대의회장과 감사에게만 지급할 수 있으나, 규약에도 없이 입대의 이사, 각종 소위원회 및 분과위원회 활동비 명목으로 7천2백40만4천원을 지급하고, 입주자대표회의 민․형사 소송비 9백5십만원을 입대의 운영비에서 지급하기도 하였습니다

□ 인접 아파트 신축공사와 관련해 공사소음⋅진동피해 보상비로 1억5천만원을 받은 ‘대책위원회’가 보상비를 주민에게 배분하지 않고 사용내역도 없이 1억3천만원을 위원회 활동비로 유용했으며, 위탁관리업체 계약시 위탁관리수수료를 1원/㎡⋅월에 계약하는 거의 공짜계약을 하고, 자회사 등을 통한 경비용역계약을 추가로 따내어 이익을 보전 받는 구조도 나타났습니다.

□ 서울시는 앞으로 입주자대표회의와 관련해서는 입대의 분쟁 시 관리 공백을 막기 위해 공공에서 임시대표를 지정할 수 있는 근거를 마련하고, 선거관리위원회 미구성시에도 공공의 지도감독권한을 신설할 예정이며, 주택법령상 의무위반에 대한 벌칙적용시 공무원 의제 범위에 입주자대표도 포함시킴으로써 일부 입주자대표회의의 불법행위를 근절할 예정입니다.

□ 서울시는 아파트 관리 투명화, 관리비 절감을 위해   「공동주택관리 지원센터」를 7월 중 신설⋅운영해 관리비 적정여부와 같은 컨설팅 기능과 부조리 발생단지 실태조사 기능을 지속 수행할 것입니다.

□ 지난 3월 15일 오픈한「서울시 공동주택 통합정보마당」(이하 통합정보마당)을 통해 관리비 73개 항목을 자동으로(관리사무소의 수기 입력절차 없이, 상용회계프로그램과 자동 정보 연계) 공개하고, 옆 단지와 비교검색 기능도 제공하고 있습니다.

- 서울시 공동주택관리규약 준칙 개정으로 아파트회계처리 기준을 설정하였으며, 관리비뿐만 아니라 입주자대표회의 회의록, 장기수선계획 및 장기수선충당금, 공사․용역 및 위수탁관리 계약서, 회계감사보고서, 커뮤니티 활성화 프로그램 등도 통합정보마당을 통하여 공개하도록 하고 있습니다.

□ 실태조사시 조사 현장에 포스터를 게시해 주민의 참여와 제보를 유도하였음에도 불구하고, 11개 단지에서 현장제보는 60여건에 불과하여 대다수 주민의 관심과 참여가 부족함을 확인할 수 있었는데요, 아파트 관리 투명화와 관리비 절감을 위해서는 무엇보다도 주민의 관심과 참여가 필요하기 때문에 통합정보마당을 활성화하여 정보공개와 주민의견 수렴을 활성화할 예정입니다.

□ “비리 없고 투명한 맑은 아파트를 만들기 위한 아파트관리 혁신은 이제부터 시작”입니다. 이번 조사를 통해 나타난 부조리에 대해서는 행정조치, 수사의뢰 등 엄격한 후속조치를 하고, 문제점을 근본적으로 해결해 나가기 위해 아파트 관리 투명성 제고 및 효율적 관리방안에 대한 제도개선과 함께 주민의 관심과 참여 확대 방안 등을 통한 아파트 공동체 문화조성을 지속적으로 추진할 것입니다.

아파트 관리실태 조사결과 발표자료