도시·군관리계획이란

도시·군관리계획이란, 도시의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용·교통·환경·경관·산업·안전·보건·후생·정보통신·안보·문화 등에 관한 계획을 말합니다.

도시·군관리계획은 용도지역·지구·구역, 지구단위계획, 도시·군계획시설 등의 계획내용에 의해 주민들의 사적 토지이용 즉, 건축행위 시 건폐율, 용적률, 층수 등과 도시·군계획시설의 저촉여부에 직접적인 적용을 받게 되는 법정계획으로서 광역도시계획 및 도시·군기본계획에서 제시된 도시의 장기 발전방향을 공간에 구체화하고 실현하는 계획입니다.

• 도시·군관리계획의 내용은 크게 다음의 4가지로 구분됩니다.
  1. 용도지역 지구·구역의 지정 및 변경에 관한 계획
  2. 기반시설의 설치·정비·개량에 관한 계획
  3. 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획
  4. 지구단위계획 구역의 지정·변경과 지구단위계획

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 것을 의미 합니다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4가지로 구분되며, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류됩니다.

주거지역은 기능과 성격에 따라 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분되며, 다시 주택의 형태 및 층고 등에 의하여 1종, 2종 및 3종으로 구분됩니다.

지역의 기능에 따라 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업지역으로 구분되며, 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업지역으로 세분됩니다.

녹지지역도 그 용도에 따라 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지지역으로 구분됩니다.

용도지구 및 용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도 등에 있어서 용도지역의 제한을 강화 또는 완화 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키거나 장래 토지이용을 종합적으로 조정ㆍ관리하는 역할을 담당합니다.

용도지구에는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등 총 10개의 분류로 구분 되어 있으며, 용도구역은 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역 등 4개가 있습니다.

기반시설이란, 시민의 공동생활과 도시의 경제·사회활동을 원활하게 지원하기 위하여 설치하는 물리적 시설로서 도시전체의 발전 및 여타시설과의 기능적 조화를 고려하여 설치하게 됩니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기반시설로는 교통시설, 공간시설, 유통공급시설, 공공문화체육시설, 방재시설, 보건위생시설, 환경기초시설 등 총 7개 유형에 53종의 시설이 있으며, 이중 도시·군관리계획으로 결정하여 설치하는 시설을 도시·군계획시설이라고 합니다.

이러한 도시·군계획시설은 도시·군관리계획으로 결정고시 후 단계별 집행계획에 의해 사업이 시행되게 되며, 만일 도시·군관리계획결정 고시일로부터 10년 이내에 도시·군계획시설사업이 시행되지 않을 경우, 당해 도시·군계획시설부지 중 지목이 ‘대지’인 토지소유자는 관할 지자체에 당해 토지의 매수를 청구할 수 있습니다. (매수청구제도)

또한 도시·군계획시설 결정고시 후 20년이 지나도록 도시·군계획시설사업이 시행되지 않으면 20년이 지난 다음날 도시·군관리계획 결정효력이 상실되게 됩니다. (단, 2000년 이전에 결정된 도시·군계획시설은 2020년을 기준일로 효력이 상실됨.)

도시개발사업과 정비사업은 각각 「도시개발법」 및 「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 시행하는 단지개발사업으로서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획으로 결정고시 되어야 사업을 시행할 수 있습니다.

지구단위계획이란, 도시계획 수립지역내의 일부지역에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능증진 및 미관개선을 통한 양호한 환경의 확보 및 체계적·계획적 관리를 위해 수립하는 도시·군관리계획입니다.

지구단위계획은 1종과 2종 지구단위계획으로 구분되며, 도시지역 내에서는 대체로 제1종지구단위계획을 수립하게 되고, 도시지역외의 지역에서는 제2종지구단위계획을 수립하게 됩니다.

제1종지구단위계획은 기존 시가지내 용도지구 및 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구 등 양호한 환경의 확보 및 기능 및 미관의 증진을 위하여 필요한 지역에 대하여 지구단위계획 구역 지정 후 계획을 수립하게 되며, 제2종지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획입니다.

도시·군관리계획 수립절차는?

도시·군관리계획의 수립절차는 우선 해당 지자체에서 기초조사 후 도시·군관리계획(안)이 작성되면 주민공람을 통하여 입안하게 됩니다.

주민공람은 당해 도시·군관리계획(안)에 대하여 당해지역을 주된 보급지역으로 하는 2이상의 일간신문과 당해지자체 인터넷 홈페이지에 공고하고 14일 이상 일반에게 열람함으로써 주민의견을 수렴합니다.

또한 지방의회 의견청취와 관련부서 협의 및 필요시 도시계획 상임기획단의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 시·도지사가 도시·군관리계획을 결정고시하게 됩니다.

다만, 국토교통부장관이 입안했거나, 개발제한구역의 지정 및 변경에 관한 도시·군관리계획 등 국토교통부장관이 고시하는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 일반주민에게 공고해야 합니다.

구청장은 도시·군관리계획 결정고시와 동시에 지적이 표시된 지형도(축척 1/500~1/1,500)에 도시·군관리계획 사항을 표시하여 지형도면고시를 해야 하며 이때 도시·군관리계획 결정 효력이 발생하게 됩니다.( 경우에 따라서는 2년 이내에 지형도면 고시하도록 함)

주민들은 지형도면고시 내용을 기반으로 작성된 ‘토지이용계획확인서’을 민원서류로 발급받아 개별토지에 대한 각종 법적 규제내용을 확인할 수 있습니다.

도시·군관리계획은 필요에 따라 주민들이 제안할 수도 있습니다.(주민제안제도) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제24조에 의하면 주민은 다음 2가지 사항에 대하여 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자(지자체)에게 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있도록 규정하고 있습니다.

1. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 사항
2. 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항

주민이 도시·군관리계획의 입안을 제안할 경우 일정양식의 도시·군관리계획도서와 계획설명서를 제출해야 합니다.

주민으로부터 도시·군관리계획의 입안을 제안 받은 구청장은 제안일로부터 60일 이내에 도시·군관리계획으로의 입안여부를 제안자에게 통보해 주게 됩니다.

도시·군관리계획의 입안 제안을 받은 구청장은 도시·군관리계획으로의 입안여부를 결정하는데 있어서 필요한 경우 지방도시계획위원회의 자문을 구할 수 있으며, 제안된 도시·군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있습니다.