□ 추진배경

○ 자치구별로 주택 외 건축물 발코니에 대한 허가기준이 달라 혼선이 있으므로 통합적 기준 마련 요구

○ 생활숙박시설, 지식산업센터 등 고층건물의 발코니 설치 증가와 함께 불법 확장 사례가 발생하고 있으므로 명확한 관리 기준 필요

○ 코로나 19 팬데믹 상황에서 외부공간으로서의 발코니 필요성 증대

○ 이에, 전문가 및 허가권자 의견수렴, 건축위원회 자문을 거쳐 주택 외 용도 건축물의 발코니 설치 기준 마련

 □ 그간 추진경위

○ ’20.6.30. 국토부 관원 질의회신(비주거용 발코니 창호설치 시 바닥면적 산정 관련)

  - (원칙)발코니란 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간

  - (적용)발코니에 ‘단순 창호’ 설치는 가능하며 공간에 적합한지 허가권자가 종합적으로 검토하되, 외벽의 역할을 하는 커튼월 구조의 창은 발코니 목적에 부적합

○ ’20.7.1. 주택건축본부 사무관 회의(발코니의 단순 창호 기준 설정)

  - (창호구조)건축물에서 담당하는 구조적 역할이 없어서 개별적으로 탈부착 가능

  - (개방면적)입면적의 50%이상 외기에 개방하여 내·외부의 완충공간 기능 충족   

  - (건축규모)보행자의 안전을 고려하여 다중이용건축물 규모에는 설치 불가

      ※ 다중이용건축물(건축법 시행령 제2조) : 문화및집회시설·판매시설·관광숙박시설 등 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상, 16층 이상인 건축물

○ ’20.7.17.  서울시-자치구 건축현안 회의(25개 자치구 건축과장)

  - 공통의견 : 주택 외 발코니의 통일된 허가기준 마련 필요

  - 허가기준 검토의견 : 발코니 창호 설치 불허 7개 구, 단순 창호 설치 허용 7개 구, 모든 창호 설치 허용(커튼월 포함) 2개 구 등

○ ’20.7.22.  전문가 자문 회의(서울시건축사회 법무담당 3인)

  - 주택 외 발코니의 통일된 허가기준 마련 필요

      · 용적률 적용의 형평성, 사업자 이익 극대화를 위한 시장 왜곡, 허가 담당자별로 다른 허용기준 적용 등 문제점이 많으므로 통일된 허가기준 필요

      · 확장 불가능한 발코니 구조에 대한 지침 필요

  - 주택 외 발코니에 대한 4대 원칙 설정

      ① 발코니는 원칙적으로 외기에 열린 구조여야 한다.

      ② 외부와 내부의 완충공간이면서 외벽에 부가적으로 설치해야 한다.

      ③ 거주자의 안전 및 낙하물로 인한 보행자의 안전을 고려해야 한다.

      ④ 유사시 대피공간으로 활용할 수 있어야 한다. 

○ ’20.8.11.  2020년 제12차 건축위원회 자문

  - 자문내용 : 주택 외 건축물은, 20층 이하에서 외기에 개방된 발코니로 설치 가능 

  - 자문의견 : 지상21층 이상에 설치하는 개방형 발코니는 건축위원회 심의를 통해 구조적 안전성 등 검토 후 결정토록 기준 마련

 □ 발코니 관련 규정

  ○

  - 발코니의 정의(제2조 제14호)¹⁾  : 구조·사용적 기준을 모두 충족해야 함

      · (구조적 측면)외벽에 접하여 부가적으로 설치

      · (사용적 측면)건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적을 갖추어야 함

  - 발코니의 면적 산정(제119조 제1항 제3호 나목)²⁾

      · 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입

  ○

  - 주택의 발코니는 거실로 사용가능하나, 기타 용도 건축물(오피스텔 제외)의 발코니는 ‘노대’로만 설치 가능

       ※ 노대(露臺) : 법에 정의된 바는 없으나, 발코니처럼 외부로 돌출된 바닥구조물과 옥상광장처럼 외부에 개방된 구조로 된 바닥 구조물을 폭넓게 아우르는 개념 / 네이버지식백과

  ○

  - 주택 외 건축물의 발코니에 ‘단순 창호’ 설치는 가능하나 ‘커튼월’ 설치는 불가능하므로 창호 구조 등에 대한 허가권자의 판단이 필요

□ 서울시 주택 외 건축물의 발코니 설치 기준

   적용범위

  ○ 서울특별시 행정구역 안의, 주택과 오피스텔 이외의 용도로서, 건축법 시행령 제8조에 따라 특별시장 허가대상인 건축물

   설치기준

  ○ 발코니는 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서, 거실 등에 접하여 외기에 개방된 노대로 설치

  - 발코니에 창호를 설치하는 것은 국토교통부 기준해설의 노대 구조에 부적합

  ○ 다만, 21층 이상에 발코니를 설치할 경우, 건축위원회 심의를 거쳐 추락 및 낙하물 방지 등의 안전 검토

      ※ 서울시 건축물 심의기준 제23조(발코니 및 벽면율) 제2항
: 개방형의 경우에는 안전 등을 고려하여 지상3층 이상 20층 이하에서만 적용

   기대효과

  ○ 발코니의 거실 전용에 따른 도시 과밀화 문제를 예방하고 용적률 적용의 형평성을 제고하여 시민의 삶의 질을 향상시키고 재산을 보호

  ○ 건축물 외부 공간 확대를 통한 시민의 건강 및 안전 도모

□ “서울시 주택 외 발코니 설치 기준”의 시행

  ○ 특별시장 허가대상(건축법 시행령 제8조) 건축물에 대하여 즉시 시행

  ○ 자치구 허가대상에 대하여 자치구 실정에 맞게 운영토록 시달

  ○ 건축위원회 심의 기준 개정 시 반영

  ○ 서울시 홈페이지에 기준 공개(https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives)

□ 준공 후, 발코니 사용에 대한 철저한 관리

  ○ 분양 공고 시, ‘발코니의 내부공간화 및 확장사용 불가’ 기준 명시

  ○ 위반건축물 점검 시, 발코니 불법 사용의 집중 단속 추진

붙임 : 서울특별시 주택 외 발코니 설치기준 1부.  끝.